Он не ведёт социальные сети четыре года. Каждое утро, в любую погоду, погружается в купель с ледяной водой. Это одна из его регулярных практик, которая длится от 3 до 10 минут каждый день. Он работает с объектами, в которых многие предприниматели не видят потенциал, — и превращает их в пространства с высокой ликвидностью, вниманием к деталям и которые хочется посещать.

Наш герой — Илья Канцелярчик, основатель компании в сфере редевелопмента и управления коммерческой недвижимостью. Разговор сложился не только про бизнес, квадратные метры и ставки аренды, но и про личное - холод, тишину, горы и то, как всё это помогает увидеть сильный потенциал в, казалось бы, непримечательных объектах.

ФИЛОСОФИЯ: ДЕЛО КАК ПРОДОЛЖЕНИЕ СЕБЯ

Инструменты, которыми пользуется Илья, не найти в списках деловой литературы и не купить на стратегических сессиях. Моржевание, чайные церемонии, цигун, баня. Звучит как набор хобби успешного человека, но Илья поправляет: это не хобби. Это практики осознанного взаимодействия с собой.

Несколько лет он вёл проект «Баня со смыслом»

— Финансовая баня, партнёрская баня, цигун-баня, чайная баня, — Илья перечисляет, чтобы я записала точно. — И «молчаливая баня». Пять часов в тишине. Без телефонов. Без разговоров. Это же всё про одно — про умение взаимодействовать с собой. Эмоциями. Состоянием. Мыслями. И это напрямую отражается на том, чем я занимаюсь.

Ключевое, что я беру из этих практик, — способность видеть суть. В активном ритме, в большом потоке задач, когда всё горит — остановиться. Понять, что важно. И сделать одно точечное действие. Звучит и кажется простым, но это сложно.

КУПЕЛЬ КАК МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ

Девятый сезон погружения в купель с холодной водой. Круглый год. Это не спорт. И не экстрим. Это ежедневная практика осознанного управления умом и телом в холоде.

Во дворе дома, у Ильи стоит купель с чиллером. Крогодично температура воды — плюс три градуса. Зимой и летом, в любой сезон, он выходит после душа, садится в холодную воду: Исследую реакцию тела, наблюдаю за мыслями

ВРЕМЯ НЕ СЧИТАЕТ. ЭТО ПРИНЦИПИАЛЬНО

— Иногда достаточно минуты, иногда четырёх. А иногда понимаю: сегодня не надо. Не потому что лень. А потому что чувствую: сейчас это не нужно. И это тоже про умение слышать себя и свое тело, не путая с ленью.

Ты должен работать со своим состоянием. Когда ты погружаешься в ледяную купель, дыхание учащается, ты не можешь говорить. И ты должен остановиться. Восстановить дыхание. Точно так же, как в рабочей активности

Важный принцип: не терпеть — Многие пытаются убедить себя: «мне не холодно». Ты перестаёшь чувствовать грань — и неизбежно её нарушаешь.

Со временем приходит умение слышать. В бизнесе то же самое. Есть проекты, где нужно выжать максимум. А есть те, из которых пора выходить. И если ты не чувствуешь разницу, рано или поздно «пересидишь» или потеряешь ресурс, или получишь отрицательный эффект

СЕМЕЙНОЕ: КАК РОЖДАЮТСЯ РИТУАЛЫ

Супруга Ильи присоединилась к моржеванию не сразу. Я приглашал её постепенно, — улыбается он. — Объяснял : когда тебе холодно, надо расслабиться. Восстановить дыхание. Понять, что ничего страшного не происходит. Погружение в холодную купель не является ее регулярной практикой, но как дополнительный инструмент она ее также использует. Постепенно они приобщают к этому и маленькую дочь. Безопасно знакомят с методикой закаливания.

Супруга выходит на снег с дочкой. Девочке год и пять месяцев

— Это не закаливание младенца в проруби, — опережает он мои возможные вопросы. — Шапка, перчатки, обычная одежда и заранее прогретые ножки. Затем выйти и постоять до минуты на снегу. Познакомить ноги с хололом.

— Зачем?

— Чтобы не было страха. Чтобы она росла с пониманием: холод — это не враг. Это просто обстоятельство. С ним можно взаимодействовать.

История, которая его вдохновила, случилась пару лет назад. Он увидел утром семью: муж, жена и двое детей. Ребёнка полутора лет окунули в купель, завернули в полотенце, понесли. А шестилетний мальчик спокойно проплыл 25 метров, вышел и пошёл одеваться.

— В тот момент я понял: я хочу, чтобы мои дети тоже так умели.

Первый шаг сделан. Сейчас Илья уезжает в офис, а супруга присылает сообщения: «Мы сегодня с дочкой опять ходили по снегу».

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ: КАК РОЖДАЕТСЯ СВЯЗЬ

В редевелопменте Илья Канцелярчик делает то, что на первый взгляд кажется неочевидным: он видит потенциал в неликвидных зданиях и превращает их в пространства, в которые хочется приходить.

— Я еду на объект лично, — рассказывает он. — Хожу по этажам. Смотрю на конфигурацию здания, на то, что его окружает.

— Казалось бы, ничего сверхъестественного, но именно на месте рождаются нестандартные неочевидные планировочные решения, типы арендаторов, их потребности. Кому-то нужны витринные окна, и он готов за них платить. Кому-то окна не нужны совсем.

Фасад, объясняет он, — это не про окупаемость. Арендаторы за красоту доплачивать не готовы.

— Но общий визуал здания критически влияет на интерес инвестора, приобретающего недвижимость.. Даже в сегменте высокого чека, где решения, принимают цифрами, люди в девяноста процентах случаев выбирают глазами.

— То есть красота всё-таки побеждает?

В паре с математикой. Если внешний вид не подкреплён экономикой, возникает диссонанс. А когда фасад дополняет цифры — рождается идеальный симбиоз

ИСКУССТВО СТРИТ-РИТЕЙЛА: НЕ ДОМ, А СРЕДА

Первые этажи в объектах Ильи Канцелярчика всегда заселены арендаторами. Пекарни, аптеки, продуктовые магазины — важные форматы, которые собирают вокруг себя жилую среду.

— Это не стратегия минимизации рисков, — объясняет он. — Это закрытие потребностей. И исправление ошибок застройщиков.

У девелоперов, по его наблюдениям, весь фокус — на квартире. Планировки жилья проработаны блестяще. А коммерция — по остаточному принципу. «Как-то так получилось», «вот такие техусловия»,«так сложилось».

Илья считает иначе:

Первое. Я анализирую район. Соотношение жилой и коммерческой площади должно быть десять процентов. Если жилой миллион квадратов, нужно сто тысяч коммерции, чтобы обеспечить людей товарами и услугами.

— Откуда эта цифра?

— Аналитика. Не мы придумали. Просто изучили и увидели: вот такой стандарт. На этот показатель почти никто не смотрит. Все решают на глаз: «кажется, много» или «кажется, мало».

Второе. Он изучает матрицу площадей. Застройщики чаще всего делают 60–80 квадратов, до ста. Сегмент больших площадей отсутствует. Илья делает недостающую матрицу.

Третье. Он сажает якорь. Форматный продуктовый магазин — 600–650 квадратов. «Магнит», «Пятёрочка», «Дикси», «ВкусВилл». А вокруг — аптеки, пекарни, кофейни.

— Сателлиты, — поясняет он. — Товары, которые человек покупает, приходя за продуктами. Концентрат в одном месте. Не надо ходить по соседним кварталам. Всё здесь.

Сначала объекты сдаются в аренду, потом продаются. Но даже когда продажа идёт без арендатора, Илья всегда просчитывает потенциал: кого сюда посадить, за какую ставку.

Конечная цель — не быстрая сделка, а увеличение ликвидности

— Раньше верхние этажи не пользовались спросом, — продолжает он. — До пандемии районы были спальными: люди только ночевали, утром уезжали. Все сети хотели в центр, к метро.

Сейчас всё иначе. Мамы с детьми, удаленные сотрудники, гибкие графики. Ставки в некоторых ЖК сравнялись с центром, а где-то даже выше.

— Бьюти-пространства, детские центры, небольшие офисы на 20 метров, коворкинги, склады индивидуального хранения. Арендаторы смело заходят в спальные районы. И если ты даёшь ставку ниже первого этажа плюс чистовую отделку — для них это огромное преимущество.

ЛОВИТЬ ВЕТЕР, ЧУВСТВОВАТЬ ВОЛНУ

Мотокросс, кайтсерфинг, вейксерфинг. Илья считает это не только экстримальными увлечениями.

— Это тренажеры, — говорит он просто.

— Для чего?

— Ты учишься подстраиваться под силы, которые от тебя не зависят. Ловить ветер, ловить волну, ловить ритм. И действовать в этом контексте.

В бизнесе — то же самое. Контекст создан не тобой. Ты в нём ищешь возможности.

— Взять волну — маленькую, среднюю, большую. Или пропустить, просто подождать.

Кайтсерфинг, по его словам, идеальный тренажёр чувствительности.

— Если ты не чувствуешь, ты не сможешь управлять. Пережмёшь — вынесет. Недодавишь — не поедешь.

У него было: уносило далеко, приходилось отстреливать кайт и ждать, пока заметят и заберут.

— И что ты чувствовал в этот момент?

— Спокойствие. Потому что паника — худшее, что можно сделать. Ты просто ждёшь и доверяешь.

Этот скилл, признаётся он, переносится в бизнес. Ты начинаешь тоньше чувствовать мир

— Не эзотерически, — уточняет он быстро. — А просто: ты понимаешь людей, обстоятельства, предчувствуешь события. Понимаешь, где твоё, а где — нет.

ТРИ ОПОРЫ: РЕЖИМ, ТИШИНА, СЦЕНАРИЙ

Дисциплина Ильи Канцелярчика не имеет отношения к сверхтребованию от себя. Это структура, которая держит и даёт свободу.

Первая опора — ранние подъёмы.

— Режим сна — ключевое, — говорит он. — Важно вставать до того, как проснулась семья. Чтобы успеть: покупаться, попрактиковать, выехать в офис. Ты не попадаешь в чужой ритм — ты формируешь свой.

Вторая — регулярность тренировок.

— Три раза в неделю зал с тренером. Это твердо занесено в календарь. Я не двигаю эти встречи. Тренировка в семь утра? Значит, надо проснуться раньше. Значит, лечь раньше. Это упорядочивает.

Третья — баланс.

— Когда ты позволяешь себе «свободу» — приехать к одиннадцати, не приехать вообще, решать всё по телефону, — это расслабляет. А когда ты на энергии, заряженный — всё собирается само.

ТРИ СОВЕТА: ПРАКТИКА ОСТАНОВКИ

Илья Канцелярчик не ведёт социальные сети. Уже четыре года. Восприятие чистое, «не заскролленное».

Всё, чем он пользуется, — не прочитанное в книгах, а сформировано на практике.

Первый совет. Найдите свою практику остановки.

— Для каждого она своя: чайная церемония, танец, прогулка с собакой. Важно, чтобы она была. Если ты умеешь хотя бы на десять вдохов-выдохов выключиться из потока мыслей — не решать конфликты, не додумывать дела, просто остановиться, — у тебя появляется возможность видеть.

Второй совет. Не бойтесь тишины и «скучно».

— Телефон всегда под рукой. Ты берёшь его, даже когда никто не написал. Просто посмотреть. Это создаёт раздробленность, расфокусировку. Учитесь собираться через остановку.

Третий совет. Понимайте свой сценарий.

— У каждого — свой способ проявиться. Кто-то — через спокойствие, кто-то — через активность. У одного это будет получаться успешно, у другого — нет. Это не значит, что кто-то хуже. Просто ищите свой путь. Останавливаясь, ты можешь понять: твоё это или не твоё.

ЛЮБИМЫЕ МЕСТА: ВКУС ТИШИНЫ

Он делит путешествия на три типа: горы, город, море. Должны быть разные. Но больше предпочитает путешествия, связанные с трекингом в горах. В прошлом году проходил кору вокруг горы Кайлас в Тибете и трекинг в Непале.

На природе получаешь душевное удовлетворение, а в красивых городских местах — удовлетворение от головы. И то и другое хорошо, но по силе насыщения душевное удовлетворение для меня имеет больший потенциал.

В Петербурге любит приезжать на Финский залив. Особенно летом утром уехать туда бегать, потом вернуться домой позавтракать и уехать по делам. Уже ритуал.

https://club500.com/?ysclid=mn68bs2h0935630614