Партнеры, основатели российской юридической компании Rezolut Василий Дрыга и Андрей Бочкарев — о том, как застройщикам бороться с недобросовестными дольщиками, если те ссылаются на недостатки в квартире, которых нет

Сегодня широко распространены судебные споры между застройщиками и участниками долевого строительства, где дольщики получили возможность взыскивать с застройщика высокие неустойки и накладывать штрафные санкции. Причем во многих таких спорах дольщики ссылаются на несуществующие недостатки в квартире в надежде на то, что застройщик возражать не будет.

Действующее законодательство устанавливает лояльный правовой режим для участников долевого строительства, чтобы уравнять шансы «сильных» и «слабых» субъектов.

Несмотря на то, что изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ),вступившие в силу с 1 сентября 2024 года и с 1 марта 2025 года, направлены на защиту положения застройщиков, число недобросовестных дольщиков от этого не убавилось.

На практике по-прежнему доминирует презумпция слабости участника долевого строительства как стороны договора, нуждающегося в особой защите. И зачастую такой подход сохраняется даже в тех случаях, когда действия потребителя в большей степени направлены на получение материальной выгоды.

• Неустойка за несвоевременную передачу объекта. Если нарушения не препятствовали проживанию — отказ дольщика от приемки неправомерен

Зачастую отказ дольщика от приемки квартиры не связан с какими-либо существенными недостатками в квартире.

Рассчитывая на взыскание с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта, дольщики намеренно затягивают приемку со ссылкой на незначительный недостаток. В ходе каждой следующей приемки вновь «всплывает» какой-нибудь дефект, дольщик снова отказывается от приемки и так по нескончаемому кругу.

Такое поведение участника долевого строительства соответствовало позиции Верховного суда РФ, согласно которой уклонение или отказ от принятия объекта долевого строительства в срок является злоупотреблением со стороны участника долевого строительства, но за исключением случая, когда дольщик предъявил застройщику требование о несоответствии объекта требованиям к его качеству(п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Так зародилась позиция, что любой обнаруженный дольщиком дефект является законным основанием для отказа в приемке квартиры.

В последние годы на практике эта позиция претерпела существенные изменения в пользу застройщиков.

Отказ в приемке квартиры будет законным, лишь когда выявленный дольщиком дефект действительно препятствовал проживанию в квартире

Так, например, суд отказал участнику долевого строительства во взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, поскольку выявленные в ней недостатки не являются существенными и не могли повлиять на использование квартиры по назначению (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2021 по делу № 88-2561/2021, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.05.2024 по делу № 88-9137/2024).

Какие же недостатки в квартире не препятствуют проживанию, а какие, напротив, на практике являются законным основанием для отказа в её принятии?

Не являются дефектами, которые могут препятствовать проживанию в квартире, все недостатки, связанные с отклонением стен от вертикали, неровности на потолке, стенах, полу, усадочные трещины, отслоение обоев, штукатурного слоя. Как правило, на них и ссылаются дольщики в большинстве споров.

В свою очередь, любые дефекты, связанные с оконными и балконными блоками, которые провоцируют изменение микроклимата в помещении, суды признают законным основанием для отказа в приемке квартиры и взыскивают неустойку.

ЧТО ДЕЛАТЬ ЗАСТРОЙЩИКУ ПРИ УКЛОНЕНИИ ОТ ПРИЕМКИ ЛИБО ОТКАЗЕ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ПРИЕМКЕ ОБЪЕКТА?

Для начала нужно убедиться, что в объекте долевого строительства отсутствуют существенные недостатки, которые препятствуют использованию объекта/проживанию в нём.

При проведении приемки квартиры необходимо организовать участие специалиста, имеющего соответствующее строительное образование. При составлении участником долевого строительства акта осмотра с перечнем недостатков такой специалист сможет дать письменный комментарий по недостаткам (например, опровергнуть какие-либо из недостатков, произвести собственные замеры).

В случае, если дольщик отказывается от приемки со ссылкой на дефекты, мы рекомендуем составить соответствующий акт с участием специалиста, указав на несущественность выявленных недостатков либо на их отсутствие. Этот акт нужно направить участнику долевого строительства.

Затем необходимо составить односторонний акт приема-передачи объекта, предусмотренный ч. 6 ст.8 Закона № 214-ФЗ. Перед составлением такого акта необходимо убедиться в следующем:

• прошло не менее двух месяцев со дня, предусмотренного для передачи объекта долевого строительства;

• застройщик обладает сведениями о получении дольщиком сообщения о готовности объекта к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе дольщика от его получения, или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу;

• в объекте нет существенных недостатков, что подтверждается актом осмотра специалиста.

Эти действия позволят свести к минимуму вероятность оспаривания одностороннего акта приема-передачи объекта. С момента составления такого акта застройщик считается исполнившим обязанность по передаче объекта долевого строительства. Риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к дольщику.

• Цель использования объекта – как это может повлиять на размер штрафных санкций, которые применяются к застройщику?

Не секрет, что потребитель как слабая сторона договора подлежит повышенной защите. В спорах с участниками долевого строительства всегда следует проверять, действительно ли участник долевого строительства подпадает под категорию потребителя. Наиболее остро эта проблема затрагивает такой вид недвижимости, как апартаменты.

На практике часто случается, что участник долевого строительства приобретает апартаменты и, выявив при их приемке малейшие дефекты, обращается в суд к застройщику с иском о взыскании денежных средств для устранения недостатков, претендуя также на неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. В ходе подобных споров может выясниться, что на самом деле дольщик является индивидуальным предпринимателем, который занимается сдачей недвижимости в аренду, и апартаменты приобретались им не для личного проживания, а в коммерческих целях.

Если участник долевого строительства приобретает объект для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, он может претендовать на взыскание:

• компенсации морального вреда;

• штрафа за неудовлетворение требований дольщика в досудебном порядке;

• двойного размера неустойки за нарушение срока устранения недостатков либо за нарушение срока исполнения требования о возмещении расходов на устранение таких недостатков;

• двойного размера неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Предназначение объекта нельзя расценивать формально. Сам факт, что объектом долевого строительства являются апартаменты, относящиеся к категории нежилых помещений, еще не говорит о невозможности их использования для личных нужд.

При этом раньше в судах превалировала позиция: именно застройщик должен доказать, что участник долевого строительства не использует объект для личных нужд. На практике действовала презумпция, что гражданин — участник долевого строительства — приобрел объект для личных целей и подпадает под категорию «потребитель» вне зависимости от назначения объекта.

Сейчас же бремя доказывания по этому вопросу претерпело изменения. В случае возникновения сомнений относительно цели использования объекта суд предлагает дольщику представить доказательства, что объект приобретен для личных нужд, а не для целей, связанных с предпринимательской деятельностью.

Такое распределение бремени доказывания соответствует позиции, изложенной в определении Верховного суда РФ от 05.07.2022 № 5-КГ22-43-К2.

Если дольщик не представил доказательства, подтверждающие использование им объекта долевого строительства в личных, домашних, семейных и иных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд отказывает в наложении соответствующих штрафных санкций (см., например, определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от13.03.2025 № 88-3462/2025).

ПО КАКИМ ПРИЗНАКАМ МОЖНО ПОНЯТЬ, ЧТО ПЕРЕД НАМИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ «ПОД ПРИКРЫТИЕМ»?

На досудебной стадии разрешения конфликта, связанного с наличием строительных недостатков, мы рекомендуем провести совместный осмотр объекта. В ходе осмотра уже можно выявить, что лицо не планирует использовать помещение в личных целях (об этом может свидетельствовать, например, отсутствие ванны, душевой, кухни, снос межкомнатных перегородок).

При осмотре обязательно нужно вести фото- и видеофиксацию. По её результатам можно выявить, что объект будет использоваться как гостиничный номер либо офис, то есть явно не для целей проживания в нём.

Эти несложные действия, а также непредоставление дольщиком доказательств, подтверждающих приобретение объекта в личных целях, позволят застройщику избежать взыскания с него двойного размера неустоек, штрафа и компенсации морального вреда.

• Видимые и явные недостатки. Обращаем внимание на срок исковой давности.

В связи с изменениями в Законе № 214-ФЗ срок гарантийных обязательств застройщика для объекта долевого строительства сокращен с 5 до 3 лет. Гарантийный срок на отделочные работы составит 1 год, если больший срок не будет установлен в договоре долевого участия.

Однако в отношении договоров, заключенных до 01.09.2024, по-прежнему действует общий пятилетний срок гарантийных обязательств со стороны застройщика.

Зачастую дольщики без каких-либо возражений принимают объект долевого участия и затем, спустя несколько лет, предъявляют требования застройщику по качеству объекта, указывая на видимые и явные недостатки. Иными словами, это те недостатки, которые могут быть обнаружены путем визуального осмотра без каких-либо инструментов.

К таким недостаткам суды, как правило, относят видимые неровности поверхности стен, отсутствие обоев за радиаторами, загрязнения на стенах и потолке, обои разного оттенка, зазоры между кромками линолеума, видимые дефекты оконных и балконных блоков (отсутствие регулировки, следы монтажной пены, трещины в стеклопакете).

Если недостатки явные и без затруднений могут быть обнаружены в момент передачи объекта, то трехлетний срок исковой давности по требованию дольщика начинается с момента передачи квартиры.

При возникновении спора по качеству объекта мы рекомендуем всегда проверять, когда дольщик впервые указал на недостатки объекта и являются ли они видимыми и явными. Это также позволит избежать необоснованных взысканий по тем недостаткам, которые дольщик мог обнаружить при внимательном осмотре в момент приемки объекта.

Несмотря на общий срок гарантийных обязательств застройщика, игнорировать срок исковой давности в отношении явных и видимых недостатков нельзя

Эта позиция уже получила широкое распространение в судебной практике (см., например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.06.2024 по делу № 33-9052/2024).

Что делать, если в ходе судебного спора обнаружен факт пропуска дольщиком срока исковой давности по видимым и явным недостаткам?

Подобные споры редко проходят без проведения судебной строительно-технической экспертизы. Сложность, как правило, в том, что дольщики в иске указывают на скрытые и на явные недостатки.

В этом случае суду нужно предложить поставить перед экспертом вопросы таким образом, чтобы по результатам экспертизы отдельно была определена стоимость устранения явных и видимых недостатков и стоимость устранения скрытых недостатков.

При вынесении решения суд сможет легко исключить из общей суммы расходов на устранение недостатков те, которые относятся к явным и видимым.

Обязательно нужно учитывать, что без указания застройщиком на пропуск дольщиком срока исковой давности суд его не применит.

• Расходы за «вынужденный» наем другого объекта. В каких случаях такие расходы не могут быть взысканы с застройщика?

Одним из частых требований дольщиков является взыскание с застройщика расходов за якобы вынужденный наем другой квартиры в период, когда застройщик, например, устраняет недостатки в объекте долевого участия.

Для взыскания таких расходов дольщик должен доказать наличие причинно-следственной связи между действиями застройщика и понесенными расходами за наем другого помещения.

НА ЧТО ЗДЕСЬ СТОИТ ОБРАТИТЬ ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ?

Во-первых, основное условие: наличие существенных недостатков в квартире, которые препятствовали дольщику проживать в ней. Если таких недостатков нет, и дольщик ждал устранения незначительного недостатка (например, пока застройщик наклеит ему обои за радиаторами), то, очевидно, что здесь нет никакой причинно-следственной связи.

Во-вторых, нужно обязательно оценить, расходы за наем какого объекта требует компенсировать дольщик. Если объектом долевого участия является студия в отдаленном районе города, а дольщик якобы вынужденно снимал трехкомнатную квартиру в центре, то здесь можно смело ссылаться на отсутствие причинно-следственной связи.

Главный совет в спорах с участниками долевого строительства: следует занимать более активную позицию и тщательно проверять доводы, на которые ссылается дольщик, а также своевременно на них реагировать. Пассивная позиция в спорах с участниками долевого строительства приводит не только к наложению необоснованных штрафных санкций и взысканию завышенных неустоек, но и порождает еще больше требований от других дольщиков, рассчитывающих на попустительство со стороны застройщика.