Последние месяцы стали настоящим испытанием для собственников и арендаторов земельных участков, которые столкнулись с резким увеличением расходов, связанных с содержанием недвижимости. Земля теперь обходится дороже ввиду особенностей расчета налогообложения и арендной платы: оба показателя формируются пропорционально величине кадастровой стоимости участков. Эта взаимосвязь ставит на первый план вопрос о справедливости и точности проводимой государством оценки. Эксперты компании NOTA GROUP — о том, как решить этот вопрос и сократить платежи по имущественным налогам

СКОЛЬКО СТОИТ ЗЕМЛЯ НА САМОМ ДЕЛЕ?

Показатели кадастровой стоимости отдельных категорий недвижимости по российским регионам вызывают удивление: цифры достигают астрономических величин. Подобная динамика приводит к возникновению чрезмерных налоговых нагрузок на собственников коммерческой недвижимости и землепользователей. Яркой иллюстрацией служат, например, истории владельцев небольших магазинов площадью около 20 соток — они обязаны выплачивать земельный налог в размере свыше миллиона рублей ежегодно.

Эксперты едины во мнении: единственный эффективный метод снижения налоговой нагрузки —снижение самой кадастровой стоимости имущества, не дожидаясь очередной плановой переоценки.

Первые пять месяцев 2025 года подтвердили правильность этого подхода: судебная практика показала значительное сокращение совокупной кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков. Итоги судебных разбирательств выглядят впечатляюще:

• До подачи заявлений суммарная величина кадастровой стоимости составляла 26 млрд рублей.

• После успешного обжалования она снизилась примерно до 18 млрд рублей (уменьшение составило 32,58%)

Эта статистика наглядно демонстрирует действенность обращения в суд для перерасчета кадастровой стоимости и последующего уменьшения налоговых обязательств. Налоговое бремя может снизиться в несколько раз в зависимости от стоимости объекта. При этом официальные данные свидетельствуют, что доля удовлетворённых исковых требований составляет 86%,подчёркивая высокую вероятность благоприятного исхода процесса.

Однако следует учитывать временный эффект такой экономии: вновь установленная уменьшенная кадастровая стоимость сохраняет юридическую силу вплоть до следующего этапа общегосударственной переоценки как капитальных строений, так и земельных ресурсов. Процедура повторного установления пониженной стоимости должна проводиться каждые четыре года.

КТО ПРОВОДИТ ПРОЦЕДУРУ СНИЖЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?

Пользователи объектов недвижимости — собственники зданий либо арендаторы земельных участков — имеют право самостоятельно обратиться в частную оценочную компанию для инициации процедуры снижения кадастровой стоимости принадлежащего им имущества. Она возьмет на себя всю дальнейшую организационно-правовую работу.

Расходы на переоформление зависят от характеристик объекта: размера площади, целевого назначения и географического расположения. Обычно стоимость оценки варьируются в пределах30–50% от суммы текущих годовых платежей. При положительном решении размер ежегодных налоговых или арендных отчислений может сократиться вдвое.

КАКИЕ НУЖНЫ ДОКУМЕНТЫ?

• Выписка из ЕГРН на объект недвижимости.

• Технический паспорт или выписка из технического паспорта на объект недвижимости.

В ЧЕМ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ РАБОТА ОЦЕНЩИКА?

• Проведение независимой оценки земельного участка/объекта недвижимости. Это означает максимальную объективность, поскольку специалист опирается на текущую рыночную ситуацию.

• Подача заявления в комиссию при государственном бюджетном учреждении о пересмотре кадастровой стоимости (для ряда регионов) или подача иска в суд о признании кадастровой стоимости равной рыночной.

• Отстаивание результатов оценки в государственном бюджетном учреждении и/или в суде.

В ЧЕМ РАЗНИЦА МЕЖДУ ПРОЦЕДУРОЙ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КОМИССИЯХ ГОСУДАРСТВЕННЫХ БЮДЖЕТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ В СУДЕ?

Если в конкретном регионе сформирована специальная комиссия при государственном бюджетном учреждении для разрешения споров о кадастровой стоимости, созданная в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», то обязательным первым шагом является обращение в данную комиссию с заявлением о пересмотре стоимости.

Если регион пока не перешёл на новую систему рассмотрения споров, предусмотренную указанным федеральным законом, заявитель вправе направить исковое заявление непосредственно в судебную инстанцию.

Рассмотрение комиссией осуществляется бесплатно.

Судебное производство подразумевает дополнительные расходы помимо оплаты услуг оценщика, такие как государственная пошлина и возможная дополнительная экспертиза. Размеры пошлины фиксированы: физические лица оплачивают пошлину в сумме 3000 рублей, юридические — 15 000 рублей за каждый рассматриваемый кадастровый номер.

Многие эксперты рекомендуют начинать процесс с обращения в комиссию, так как эта процедура характеризуется меньшими финансовыми и временными затратами, а также возможностью неоднократного представления заявлений по одному и тому же вопросу. Тем не менее, статистическая результативность обращений в суд заметно выше.

ЕСТЬ ЛИ РАЗНИЦА МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКИМИ И ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ ПРИ ПОДАЧЕ ЗАЯВЛЕНИЙ?

На сегодняшний день основное различие между обращениями физических и юридических лиц сводится лишь к размеру государственной пошлины. Повторимся:

• Физические лица платят 3000 рублей за один кадастровый номер.

• Юридические лица вносят платеж в размере 15000 рублей за тот же кадастровый номер.

Преимущества процедуры снижения кадастровой стоимости очевидны:

• Экономия на налогах и аренде может достигать 90%.

• Затраты на процедуру возвращаются уже в следующем налоговом и арендном периоде.

• Срок ожидания решения варьируется от 1 до 4 месяцев.

• Пересчёт платежей начинается с первого января года подачи заявления, иногда распространяется на предшествующий период в пределах трёхлетнего срока исковой давности.

Таким образом, инициирование процедуры снижения кадастровой стоимости позволяет минимизировать финансовые потери, создав условия для эффективного ведения хозяйственной деятельности и сохранения бюджета.

Компания: NOTA GROUP

Экспертная оценка и оптимизация стоимости в Екатеринбурге notagrupp.ru

+7(343) 382-52-29 Nota-group@bk.ru